不動産の時効の豆知識・雑学

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不動産の時効の豆知識・雑学

長い間、他人の物を自分の物として使っていると、自分の物になってしまう。‥‥‥取得時効。
長い間、借金を返さないでいると、返さなくてもよくなる。‥‥‥消滅時効


取得時効とは?

取得時効とは(善意無過失)

 

例えば、
Aさんが所有している土地を分筆して、
境界線にフェンスを立てたとします。

そして、一方の土地を売りに出したとします。

 

その土地をBさんが購入。
Bさんはその土地に自宅を建てました。

 

その後、Aさんは
もう片方の土地も売りに出そうと思い、
不動産屋さんに相談してみると、
その土地が登記されている面積より狭い事が判明。

 

どうやら、分筆をして、フェンスを立てる際に、
工事業者が境界線を間違えていたようです。

 

AさんはBさんに右図の黄色の部分が
Bさんのモノではない事を告げましたが、
Bさんにとっては寝耳に水‥‥
既にその場所を駐車スペースとして利用していて
今さら返す訳にはいきません。

 

Bさんは土地を購入する際に、
境界線が間違っている事を知りませんでした。
土地を購入した時点で、既にあったフェンスが境界線だと思っても仕方ありません。
(Bさんは善意無過失

このようなケースの場合、 Bさんが土地を購入してから、
このまま10年間占有し続けると、 右図の黄色の部分はBさんの土地になります。

 

‥‥では、Bさんが土地を購入する時点で、この事実を知っていたらどうなるでしょう?

 

取得時効とは(悪意・過失)

悪意・過失の場合

 

例えば、
ある日、 Aさんが所有する土地に
Bさんがやってきて、
「ここは元々、俺のご先祖様の土地だ、
 お前の土地じゃない!」と主張して、
Bさんが勝手に家を建てて住み始めたとします。

当然、Bは初めから Aが所有している事を知っています。(Bさんは悪意過失

 

このような場合、Bが居座って、
このまま20年間占有し続けると、Bさんがこの土地の所有権を取得します。

 

 

時効が成立するための条件

時効の期間が10年であろうと20年であろうと、次の条件が揃っていないと時効が成立しない。

  • 占有の意思‥‥自分の物だと主張して占有している。
  • 平穏かつ公然‥‥A,B双方が所有を主張し争っていたり、
              Aに知られないように、コソコソ占有していたのではダメ。
  • 一定期間の継続‥‥時効が来る前に占有を止めてしまうとダメ。

 

 

時効前に他人に賃貸、あるいは売買した場合

 

時効成立の条件の中で、占有を辞めるとダメとなっていますが、
自分自身で直接占有し続ける必要はありません。

 

時効成立前に他人に賃貸

最初の事例のような、土地の売買契約の時点で、Bさんが実際の境界線を知らずに、黄色の場所を占有していた場合、

Bさんが7年間占有した後に、Cさんがこの土地を賃貸して3年間占有すると、
合わせて10年となり、時効が成立し、黄色の場所はBにものになります。

これは、賃貸だけではなく売却した場合も同じで、
BがCに売却した場合は、合わせて10年になった時点でCのものになります。

 

では、Aさんが土地を売却した場合はどうでしょうか?

時効成立前に売買

この場合は、時効が成立する前か、後かで違います。

時効成立

時効が成立した時点でBの土地になります。
例え、CがAから所有権移転登記を得ていたとしても、Bの土地になります。

時効成立

先に登記を得た方が土地の所有者となります。
せっかく時効が成立したのに、Bが登記をせずにそのままにしておくと、Cのモノになってしまうのです。

 

 

消滅時効とは?

消滅時効

 

例えば、Aの土地をBに3000万円で売却する
売買契約を交わしたとします。

ところがBは代金の3000万円を支払わない。

もし、そのまま放置して10年経つと、Bは代金の3000万円を支払わなくても良くなります。

このように時効が成立すると債権が消滅することを消滅時効といいます。

 

時効の中断

10年経てば3000万円の債権が消滅してしまっては、Aさんはあまりにも気毒です。
そこで、時効を中断させる方法があります。

時効を中断させる方法は次の2つ。承認と請求です。

承認による時効の中断とは

Bに「お金を借りています」と認めさせることです。
口頭で認めるだけで、時効が中断します。

時効消滅・請求

請求による時効の中断とは

Bが3000万円の債務を認めない場合、
(承認しない場合)
裁判所に訴える事ができます。

まず、AはBに対し、
「3000万円を払え」と請求します。

口頭で催告するだけではダメで、
6カ月以内に裁判所に訴えなくてはなりません。

そして、裁判に勝訴すると
時効が中断します。

 

 

時効が中断すると、時効期間がゼロに戻ります。

もし、時効成立の1日前に時効が中断すると、再び時効期間がゼロに戻って、時効を成立させるためには更に10年が経過しなくてはなりません。

 

 

 

 

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